ส่องเอนเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ ปักหมุดที่ไหน “ลูกค้าต่างชาติ-ราคาที่ดิน” พุ่งชัวร์

เกาะติดโปรเจ็กต์เอ็นเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์มูลค่าลงทุนแสนล้านบาทที่มีความคืบหน้าเป็นลำดับ ผ่านขั้นตอนรับฟังความคิดเห็นโดยสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กระทรวงการคลัง เกี่ยวกับ “ร่างกฎหมายการประกอบธุรกิจสถานบันเทิงครบวงจร พ.ศ. ….” เมื่อปลายเดือนตุลาคม 2567 ที่ผ่านมา

ตามขั้นตอนอยู่ระหว่างเวียนหนังสือขอความเห็นหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อนำเข้าบรรจุวาระที่ประชุมคณะรัฐมนตรี และคาดว่าจะนำเสนอสู่การพิจารณาของรัฐสภา ซึ่งมีกำหนดเปิดสมัยประชุมสภาอีกครั้งภายในกลางเดือนธันวาคม 2567-เมษายน 2568

เอ็นเตอร์เทนต์เมนต์คอมเพล็กซ์ที่มีมูลค่าลงทุนระดับแสนล้านบาท ไม่เพียงแต่เป็นความหวังในการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคธุรกิจท่องเที่ยว แต่ยังเป็นความหวังในการเป็นตัวช่วยพลิกฟื้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้มีความกระชุ่มกระชวย เพราะการปักหมุดลงทุนบนทำเลใด จะเป็นการเปิดหน้าดินให้กับทำเลโดยอัตโนมัติ

ล่าสุด สำนักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ค่าย AREA ฟันธงแล้วว่า โครงการนี้ซึ่งมีหนึ่งในแม็กเนตในส่วนของกาสิโน ในอนาคตเมื่อได้ข้อยุติว่าเปิดไซต์ก่อสร้างโครงการที่ไหน ราคาที่ดินขึ้นกระฉูดได้มากถึง 2-3 เท่า

ลงทุนโปรเจ็กต์ละ 1 แสนล้าน

สำหรับร่างกฎหมายเอ็นเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ มี 45 ข้อเสนอจากเวทีรับฟังความคิดเห็น อาทิ องค์ประกอบคณะกรรมการนโยบายหรือบอร์ด มีข้อเสนอให้เปิดสรรหาจากกรรมการผู้ทรงคุณวุฒิทั้งหมด โดยจัดสรรโควตาให้กับตัวแทนด้านพัฒนาชุมชน สังคม วัฒนธรรม เด็กและเยาวชน

ผู้ทำงานด้านลดผลกระทบจากอบายมุข เศรษฐกิจมหภาค เศรษฐศาสตร์ชุมชน และภาคประชาสังคมในแหล่งที่ตั้งโครงการ ถัดมาหมวดคณะกรรมการบริหาร ข้อเสนอให้มีตัวแทนระดับพื้นที่จังหวัดที่มีโครงการตั้งอยู่ โดยตัวแทนคือนายกองค์การบริหารส่วนจังหวัด

หนึ่งในไฮไลต์เป็นเรื่องประเภทสถานบันเทิงในโครงการ ข้อเสนอควรระบุรายละเอียดแต่ละประเภทธุรกิจ เช่น ห้างสรรพสินค้าต้องมีพื้นที่ขั้นต่ำ 5 แสนตารางเมตร, โรงแรมต้องลงทุนระดับ 5 ดาวขึ้นไป, เพิ่มความหลากหลายด้วยการลงทุนสร้างศูนย์ประชุมขนาดใหญ่ พิพิธภัณฑ์ สนามแข่งรถ

ในด้านทำเลที่ตั้ง มีข้อเสนอให้ตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เหตุผลเพื่อกระจายรายได้, สปอตไลต์จับตาสถานบันเทิงประเภทกาสิโน มีข้อเสนอให้มีสัดส่วนไม่เกิน 5-20% ของภาพรวมทั้งโครงการ และเปิดตลอด 24 ชั่วโมง รวมทั้งข้อเสนอเรื่องจำนวนใบอนุญาตไม่ควรมีมากเกินไป เป็นต้น

โดย “จุลพันธ์ อมรวิวัฒน์” รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง ผู้รับผิดชอบนโยบายเอ็นเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ระบุว่า ในการจัดทำประชาพิจารณ์มีประชาชนโหวตเห็นด้วย 82% ในอนาคตเมื่อมีการลงทุนและเปิดบริการแล้ว

คาดว่าจะดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติเพิ่มขึ้น 5-20% มีการใช้จ่ายต่อหัวจาก 4 หมื่นบาทเพิ่มเป็น 6 หมื่นบาท, ลูกค้าคนไทยคัดกำลังซื้อมีศักยภาพโดยเรียกเก็บค่าเข้าไม่เกินครั้งละ 5,000 บาท, ใบอนุญาตสำหรับผู้ประกอบการมีอายุ 30 ปี ต่อได้ครั้งละ 10 ปี ค่าใบอนุญาตใบละ 5,000 ล้านบาท เก็บค่ารายปีอีกปีละ 1,000 ล้านบาท

เบ็ดเสร็จ รัฐบาลประเมินว่าจะสามารถดึงดูดเม็ดเงินลงทุนแห่งละ 1 แสนล้านบาท สร้างรายได้ภาษีและรายได้อื่น ๆ ปีละ 4-5 หมื่นล้านบาท เบื้องต้นมีพื้นที่เหมาะสมอย่างน้อย 6 ทำเล ประกอบด้วย กรุงเทพฯ ภูเก็ต เชียงใหม่ ชลบุรี ระยอง และประจวบคีรีขันธ์ (หัวหิน)

เทียบฟอร์มจังหวัดหลัก-หัวเมืองรอง

ในฟากวงการอสังหาริมทรัพย์ “ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธานกรรมการ ศูนย์ประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ให้ข้อมูลแบบฟันธงกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ราคาที่ดินจะขึ้นกระฉูดแน่นอนในพื้นที่เป้าหมายของเอ็นเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ หรือโครงการที่ชาวบ้านเรียกสั้น ๆ ว่า โครงการกาสิโน

ทั้งนี้ เนื่องจากเป็นเรื่องใหม่ในสังคมไทย ยังไม่เคยมีการลงทุนมาก่อน จึงทำให้มีคาดการณ์พื้นที่เหมาะสมและพื้นที่เสนอตัวอยากให้มีการลงทุนเอ็นเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ทั่วไทย ไม่ว่าจะเป็นเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล, ภาคเหนือในจังหวัดเชียงราย เชียงใหม่, ภาคตะวันออกในเมืองพัทยา ซึ่งเป็นเขตพื้นที่ EEC, ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ หรือภาคอีสาน ที่จังหวัดอุบลราชธานี อุดรธานี ขอนแก่น, ภาคใต้ จังหวัดภูเก็ต พังงา กระบี่

ขณะที่หากพิจารณาจากสถิติจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาเยือนไทย ณ สิ้นปี 2566 พบว่า มีจังหวัดที่เหมาะสมตั้งกาสิโนอย่างน้อย 7 จังหวัด ได้แก่ 1.กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ 27,110,381 คน 2.ชลบุรี จำนวน 9,545,864 คน 3.ภูเก็ต จำนวน 8,376,464 คน และ 4.เชียงใหม่ จำนวน 2,922,701 คน

5.สงขลา จำนวน 2,536,214 คน แม้ส่วนใหญ่จะเป็นชาวมาเลเซีย แต่ก็เป็นกลุ่มที่มีรายได้ค่อนข้างสูง น่าจะเป็นกลุ่มเป้าหมายได้ รวมทั้งอำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา เป็นศูนย์กลางธุรกิจของจังหวัดชายแดนภาคใต้อีกด้วย 6.สุราษฎร์ธานี จำนวน 3,011,353 คน และ 7.พื้นที่ชะอำ-หัวหิน จังหวัดเพชรบุรี-ประจวบคีรีขันธ์ รวมนักท่องเที่ยวต่างชาติ 635,935 คน น่าจะอนุญาตให้ตั้งกาสิโนได้

ขณะเดียวกัน ยังมีอีกหลายจังหวัดที่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติให้ความนิยมท่องเที่ยว แต่มีเหตุผลอื่นทำให้ลดบทบาทลงไป เช่น จังหวัดพังงา มีนักท่องเที่ยวต่างชาติ 1,844,567 คน และกระบี่ จำนวน 1,701,316 คน ในปี 2566 แต่เนื่องจากตั้งอยู่ใกล้ภูเก็ต การมีกาสิโนเพียงแห่งเดียวก็น่าจะพอเพียงแล้ว

เช่นเดียวกับจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ที่มีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ 1,380,009 คน แต่อยู่ใกล้กรุงเทพฯ, จังหวัดหนองคาย จำนวน 849,968 คน แต่ส่วนมากเป็นนักท่องเที่ยวชาวลาว ซึ่งในฝั่ง สปป.ลาวก็มีกาสิโนอยู่แล้ว และระยองซึ่งตั้งอยู่ใกล้ชลบุรี

ทาง AREA ตั้งข้อสังเกตว่า มี 5 จังหวัด ได้แก่ จังหวัดอุดรธานี ที่มีนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ 889,649 คน, ขอนแก่น จำนวน 102,474 คน และเชียงราย จำนวน 756,821 คน ส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยวข้ามฝั่งโขงมาจาก สปป.ลาวกับเมียนมา จึงไม่จำเป็นต้องมีกาสิโน

รวมทั้งอุบลราชธานี จำนวนเพียง 19,609 คน ที่สำคัญ จังหวัดสะหวันนะเขตซึ่งอยู่ตรงข้ามกับจังหวัดมุกดาหาร ก็มีกาสิโนอยู่แล้ว และนครราชสีมา มีนักท่องเที่ยวต่างชาติ 153,989 คน จึงไม่ควรมีกาสิโนแต่อย่างใด

กาสิโนมานักท่องเที่ยวต่างชาติเพิ่ม 25-30%

ในด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยในจังหวัดเป้าหมายสำคัญของการตั้งกาสิโน พบว่า ภูเก็ต มีราคาเฉลี่ยยูนิตละ 12.303 ล้านบาท, กรุงเทพฯ-ปริมณฑล เฉลี่ย 5.293 ล้านบาท, เชียงใหม่ เฉลี่ย 4.556 ล้านบาท, สงขลา เฉลี่ย 3.864 ล้านบาท, เชียงราย เฉลี่ย 3.718 ล้านบาท, อุดรธานี เฉลี่ย 3.648 ล้านบาท, ชลบุรี เฉลี่ย 3.513 ล้านบาท และอุบลราชธานี เฉลี่ย 3.416 ล้านบาท

จะเห็นว่าราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยแพงที่สุดอยู่ในจังหวัดภูเก็ต อยู่ที่ 12.303 ล้านบาท เพราะมีบ้านพักตากอากาศสำหรับชาวต่างประเทศจำนวนมาก ส่วนในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัย 5.293 ล้านบาท และมีมูลค่าเหลือขายถึง 1.230,637 ล้านบาท เพราะกรุงเทพฯถือเป็นเมืองโตเดี่ยว (Primate City) ส่วนขอนแก่น เชียงราย อุดรธานี อุบลราชธานี มีราคาเฉลี่ยไม่สูง

แนวโน้มหากมีกาสิโนเกิดขึ้น คาดว่าจะทำให้มีนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้น 25-30% โดยเฉพาะจังหวัดหลัก 4 แห่ง คือ “กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ชลบุรี ภูเก็ต เชียงใหม่” ส่วนจังหวัดนอกเหนือจากนี้ก็คงมีนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นไม่มาก เพราะไม่ใช่จังหวัดที่เหมาะสมกับการจัดตั้งกาสิโนเท่าที่ควร

ภาพสะท้อนในด้านราคาที่อยู่อาศัยในจังหวัดหลัก คือ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ชลบุรี ภูเก็ต เชียงใหม่ หากมีกาสิโนเกิดขึ้นจริง คาดว่าจะทำให้ราคาปรับเพิ่มขึ้นไม่เกิน 8% จากภาวะปกติราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 3-5% เท่านั้น อย่างไรก็ตาม ในกรณีจังหวัดภูเก็ต ราคาที่อยู่อาศัยน่าจะเพิ่มขึ้นถึง 10% หรือมากกว่านั้น เพราะมีชาวต่างประเทศเข้ามาเพิ่มมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

AREA ฟันธงราคาที่ดินพุ่ง 2-3 เท่า

“ดร.โสภณ” กล่าวต่อว่า ในกรณีราคาที่ดิน มีแนวทางประเมินแนวโน้มราคาที่ดินอย่างน้อย 3 ข้อ ดังนี้

1.หากเป็นการพัฒนาโครงการ ยกตัวอย่าง ที่ดินคลังน้ำมันถนนพระราม 3 ราคาที่ดินคาดว่าตารางวาละ 200,000 บาท หรือไร่ละ 80 ล้านบาท แต่หากมีศักยภาพสร้างกาสิโนได้ ราคาที่ดินน่าจะขึ้นได้อีก 2 เท่าตัว หรือตารางวาละ 600,000 บาท หรือไร่ละ 240 ล้านบาท โดยมีไฮไลต์ทำเลที่ตั้งเป็นที่ดินอยู่ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ฝั่งตรงข้ามเป็นบางกระเจ้า

2.หากเป็นที่ดินบริเวณถนนทหาร เขตดุสิต ซึ่งเป็นค่ายทหารขนาดใหญ่พื้นที่มากกว่า 500 ไร่ ถ้าเป็นที่ดินเอกชนจะมีราคา 150,000 บาท/ตารางวา หรือไร่ละ 60 ล้านบาท เพราะอยู่ในเขตเมืองชั้นใน ในกรณีที่เป็นที่ตั้งโครงการกาสิโน ราคาที่ดินน่าจะเพิ่มขึ้น 3 เท่า หรือไร่ละ 240 ล้านบาทเช่นกัน เพราะกิจการนี้น่าจะทำกำไรได้ดีมากนั่นเอง

3.ในกรณีพัทยา ชลบุรี พบว่าราคาที่ดินริมหาดพัทยา ตารางวาละ 610,000 บาท (ราคาประเมินราชการ 190,000 บาท/ตารางวา) หากนำมาพัฒนาเป็นกาสิโน ก็มีความเป็นไปได้

แต่ยังมีทางเลือกในการพัฒนาบนทำเลอยู่ห่างไกลออกไปจากทะเลน่าจะคุ้มค่ากว่า เช่น ถนนห้วยใหญ่ ใกล้โรงเรียนทุ่งคา ราคาตารางวาละ 52,000 บาท (ราคาประเมินราชการ 10,000 บาท/ตารางวา) และยังส่งผลต่อการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินทำเลโดยรอบ 10-20%

กรณีตัวอย่าง พัฒนาโครงการในพื้นที่บ่อวิน-ปลวกแดง ที่ดินยังมีราคาเพียงตารางวาละ 39,000 บาท (ราคาประเมินราชการ 5,000 บาท/ตารางวา) ก็อาจพัฒนาเป็นกาสิโนได้อย่างคุ้มค่าเช่นกัน

“ขนาดโครงการเอ็นเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์เทียบกับเซ็นโทซา และมารีน่าเบย์แซนด์ในสิงคโปร์ ตกแห่งละ 150 ไร่ โดยเป็นโซนกาสิโนไม่มากนัก ส่วนใหญ่เป็นโซนโรงแรมและอื่น ๆ ดังนั้นในกรุงเทพฯ ถ้าใช้พื้นที่ 100-200 ไร่ ก็เพียงพอแล้ว” ดร.โสภณกล่าว

อ่านข่าวต้นฉบับ: ส่องเอนเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ ปักหมุดที่ไหน “ลูกค้าต่างชาติ-ราคาที่ดิน” พุ่งชัวร์