วิกฤตอสังหาฯ ‘กบในหม้อต้ม’ ตั้งการ์ดสูง-ไม่ประมาท-ไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง

เวทีสัมมนาแห่งปี “Thailand 2025 โอกาส ความหวัง ความจริง” จัดโดยประชาชาติธุรกิจ เมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2567 ที่ผ่านมา หนึ่งในไฮไลต์เป็นช่วงของ “อุทัย อุทัยแสงสุข” กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ตอบรับคำเชิญขึ้นเวทีบรรยายหัวข้อ “Property Insight ความหวังเศรษฐกิจไทย” เพราะเป็นที่ทราบกันดีว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมไม่สดใสมากนักในช่วงปี 2566 ต่อเนื่องถึงปี 2567

แต่ก็มีคำถามอย่างมากมายเช่นกันว่า แสนสิริกลายเป็นข้อยกเว้นเพราะยังคงประสบความสำเร็จในด้านผลประกอบการ ซึ่งล่าสุด สถิติ 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2567) มียอดรายได้รวม 28,877 ล้านบาท ครองอันดับ 1 เมื่อเทียบกับบิ๊กแบรนด์อสังหาฯ ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 40 บริษัทด้วยกัน

คำตอบแบบกระชับของบิ๊กแสนสิริก็คือ “…เศรษฐกิจไทยมีการเติบโตชะลอตัว อสังหาฯก็เช่นเดียวกันที่เติบโตชะลอตัว ถามว่าทำไมแสนสิริเติบโตได้ดีใน 2-3 ปีที่ผ่านมา ผมเชื่อว่าเรื่องหนึ่งเป็นเพราะเรามีการปรับตัวตามสถานการณ์ และเราไม่ประมาทกับสิ่งที่เราเห็น เรื่องการปรับตัว มีอยู่เรื่องหนึ่งในช่วงที่ผ่านมา ต้องบอกว่าเป็นนโยบายของท่านนายกฯ เศรษฐา (ทวีสิน) ซึ่งเมื่อก่อนท่านเคยเป็นซีอีโอแสนสิริ ได้มีการวางรากฐานของแสนสิริไว้ในเรื่องสปีดทูมาร์เก็ต”

จีดีพีโต-อสังหาฯโตสูงกว่า 1.5-2 เท่า

“อุทัย” เปิดประเด็นด้วยมุมมองนิยามอสังหาริมทรัพย์มีหลายประเภท แสนสิริโฟกัสอสังหาฯประเทภที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นสินค้าปัจจัย 4 ถึงยังไงคนเราต้องมีที่อยู่อาศัย ขณะที่ที่อยู่อาศัยถูกเติมนิยามพิเศษในแง่สินค้าซื้อลงทุนก็ได้ ซื้อเก็บไว้เป็นสมบัติทรัพย์สิน ซื้อเป็นมรดกให้ลูกหลาน เป็นต้น

ข้อมูลน่าสนใจ อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีทิศทางสอดคล้องกับจีดีพีของประเทศ ปีไหนจีดีพีเติบโตสูง อสังหาฯก็จะเติบโตสูง ปีไหนจีดีพีต่ำ ภาคอสังหาฯก็ตกต่ำตามไปด้วย ในอดีตเคยมีหลักคิดง่าย ๆ ที่ว่า จีดีพีเติบโตเท่าไหร่ ภาคอสังหาฯจะเติบโตอยู่ที่ 1.5-2 เท่าของจีดีพีเสมอ

เช่น ปีที่จีดีพีโต 3% ภาคอสังหาฯจะโตได้ 4.5% อย่างไรก็ตาม ปี 2566 ที่ผ่านมา กฎนี้เริ่มเปลี่ยนแปลงไปเพราะมีหลายปัจจัยเข้ามาเกี่ยวข้อง

ข้อมูล IMF-กองทุนการเงินระหว่างประเทศ หรือ IMF บอกว่าคาดการณ์ประเทศไทยในปี 2567-2568 จีดีพีจะเติบโต 3-3.5% แต่ถ้าเทียบกับประเทศอาเซียนไฟฟ์ ไทยเทียบไม่ได้เลยเพราะคาดการณ์จีดีพีเติบโตขั้นต่ำ 5-6% ขึ้นไป เช่น อินโดนีเซีย เวียดนาม ฉะนั้น ประเทศไทยมีภาวะที่เศรษฐกิจเติบโตช้า เมื่อเทียบกับคู่แข่งที่อยู่ในประเทศข้างเคียง

ย้อนรอยภาคอสังหาฯไทยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงที่เราเติบโตมากที่สุดเป็นช่วงที่มีการทำรถไฟฟ้าบีทีเอสสร้างเสร็จ ธุรกิจคอนโดมิเนียมเริ่มมีการเติบโตขึ้นเรื่อย ๆ มีการทำอินฟราสตรักเจอร์ มีการทำรถไฟฟ้า ทางด่วน ออกไปนอกเมือง และย้อนหลังไปช่วง 20 ปีที่แล้ว ประเทศไทยก็มีการเติบโต แต่การเติบโตของจีดีพีเริ่มลดลงเป็นลำดับ

วิกฤตเศรษฐกิจรอบล่าสุดจากสถานการณ์โควิด มูลค่าการโอนเคยหล่นหายไปเหลืออยู่ที่ 9 แสนกว่าล้านบาท ตัวเลขกระเตื้องขึ้นมาในช่วงปี 2564-2565 ที่รัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ จุดโฟกัสปี 2565 มีการผ่อนปรนมาตรการ LTV-Loan to Value (มาตรการบังคับเงินดาวน์แพงในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป) มีผลทำให้ยอดการโอนเพิ่มทะลุเกิน 1 ล้านล้านบาท

หลังจากนั้นกลับมาบังคับเข้มงวดอีกครั้งในปี 2566 ถึงปัจจุบัน ทำให้ยอดการโอนหล่นวูบไปอีกครั้ง

ล่าสุด แนวโน้มปี 2567 การไม่ผ่อนปรน LTV คาดการณ์ว่ายอดโอนในภาพรวมจะตกลงมา -3% ถึงแม้จะมีมาตรการรัฐกระตุ้นอสังหาฯแล้วก็ตาม

อีกแฟกเตอร์สำคัญมาจาก “รายได้ที่มีความแตกต่างกัน” หลังจากโควิดเป็นต้นมา เกิดเทรนด์การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจในรูปแบบ K Shape อย่างชัดเจน ตัวเลขเคเชปทำให้คนที่มีรายได้น้อยก็มีรายได้ลดลง คนที่มีรายได้สูงก็มีรายได้ที่เยอะขึ้น แต่อัตราส่วนของคนที่มีรายได้สูงขึ้นมีจำนวนที่ไม่เยอะ ตรงนี้ก็เป็นส่วนหนึ่งที่ฉุดรั้งให้ภาพรวมของตลาดอสังหาฯลดลง

ปรับกลยุทธ์แข่งขัน 360 องศา

สำหรับปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ มีทั้งเทรนด์สินเชื่อบ้านปล่อยใหม่ที่ตกต่ำในรอบ 20 ปี, สถานการณ์โควิดทำให้หนี้ครัวเรือนสูงเกิน 90% ต่อจีดีพี ทำให้อำนาจการซื้อของคนลดลง, ภาวะดอกเบี้ยแพง, มาตรการ LTV-ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงเป็นประวัติการณ์,

ไทยเข้าสู่สังคมประชากรสูงวัย มีประชากรอายุเกิน 60 ปีสัดส่วน 20% ขณะที่อัตราการเกิดเคยเฉลี่ยปีละ 1 ล้านคน ปี 2566 ลดเหลือ 7 แสนคน และปี 2567 คาดว่าเหลือ 5 แสนคน ล้วนมีผลกระทบกับอสังหาฯที่จะเกิดขึ้นต่อไปในอนาคต

กลยุทธ์ของแสนสิริในการรับมือการแข่งขันตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีดังนี้ 1.แก้ปัญหาต้นทุนที่ดินแพง มีการซื้อแลนด์แบงก์ร้อยไร่พัฒนาในคอนเซ็ปต์ “คอมมิวนิตี้” ปัจจุบันมีแล้ว 13 คอมมิวนิตี้กระจายทำเลรอบกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตัวอย่าง ทำเลกรุงเทพกรีฑา ที่ดินผืนใหญ่ 500 ไร่ พัฒนารวม 13 โครงการ มูลค่า 50,000 ล้านบาท

แสนสิริกำลังจะต่อยอดความสำเร็จมาสู่โซนกรุงเทพฯตะวันออก ยกระดับเป็นคอมมิวนิตี้ระดับลักเซอรี่ แบรนด์ “แสนสิริ 10 East” ริมถนนบางนา-ตราด กม.10 บนที่ดินรวม 165 ไร่ วางแผนทำ 4 โครงการลักเซอรี่ ราคา 25-500 ล้านบาท มูลค่ารวม 18,000 ล้านบาท

2.เสริมจุดแกร่งบริการหลังการขาย ผ่านบริษัทลูก “พลัส พร็อพเพอร์ตี้” ที่สะสมประสบการณ์ให้บริการดูแลบ้านและคอนโดมิเนียม 400-500 โครงการในปัจจุบัน เมื่อมีโปรดักต์ดีไซน์เด่น คุณภาพสูง บริการที่ดีเลิศ ทำให้สร้างแวลูให้กับอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ราคานอกจากจะไม่ตกแล้ว ยังเพิ่มมูลค่า-เพิ่มราคาสูงขึ้นไปเรื่อย ๆ

3.ปี 2567 เป็นอีกปีที่แสนสิริมีการมูฟพอร์ตกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย จากเดิมโฟกัสลูกค้า Affordable หรือลูกค้าตลาดแมส ราคา 3 ล้านบาท แต่เนื่องจากความเข้มงวดด้านสินเชื่อ จึงขยับมาจับลูกค้าตลาดมีเดียมทูไฮ เหตุผลหลักเพราะแสนสิริมองเห็นการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจรูปแบบ ที่เรามีการมูฟพอร์ต จากเราทำตลาด Affordable ค่อนข้างเยอะ

วันนี้เราขยับขึ้นมาทำมีเดียมกับไฮเยอะขึ้น เพราะเราเห็นการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจรูปแบบ K Shape Economy ชัดเจน มีการเพิ่มงานบริการที่เติมเข้าไปในสินค้าลักเซอรี่ ไม่ว่าจะเป็น Service Luxury หรือ Simulate Experience Service ให้กับลูกค้า

ภูเก็ต สุดยอด Strategy Location

เมื่อ 13 ปีที่แล้ว แสนสิริปักหมุดการลงทุนในภูเก็ตเป็นครั้งแรกผ่านคอนโดฯ แบรนด์ดีคอนโด ปัจจุบันพัฒนาโครงการสะสม 20-30 โครงการ มูลค่าสะสมเกิน 26,000 ล้านบาท การเติบโตของภูเก็ตไม่มีอะไรหยุดยั้งได้ การลงทุนภาครัฐยังมีเข้าไปอย่างต่อเนื่อง ทั้งการตัดถนนใหม่ ขุดอุโมงค์ ขยายสนามบิน และแผนลงทุนระบบราง ในอดีตเคยต้อนรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ 10 ล้านคน

ในอนาคตมั่นใจว่าไม่น้อยกว่านั้น ภูเก็ตจึงเป็น Strategic Location โดยล่าสุดลงทุนกว่า 100 ล้านบาท สร้างเฮดออฟฟิศแห่งที่ 2 ในภูเก็ต โซนลากูน่า ในชื่อแบรนด์ “แสนสิริโซไซตี้”

“แสนสิริโซไซตี้ เป็นโซเชียลสเปซที่คนสามารถมาใช้พื้นที่ตรงนี้ได้เหมือนกัน มีโคเวิร์กกิ้งสเปซ ร้านอาหาร ร้านกาแฟ ที่สำคัญ เราใช้พื้นที่ตรงนี้เป็น Sales Gallery เพื่อให้คนรู้จัก เป็นส่วนหนึ่งของการสร้างแบรนดิ้งด้วย ทำเลอยู่โซนลากูน่า การตกแต่งใช้ดีไซเนอร์ระดับโลก”

แสนสิริเข้าภูเก็ต 13 ปีแล้ว เรามีการขยาย มีมากกว่า 20-30 โครงการ มียอดขายสะสม 26,000 กว่าล้าน โอนกรรมสิทธิ์ร่วม 8,000 ยูนิต แผน 5 ปีข้างหน้า เราวางการลงทุนเพิ่ม 16 โครงการ มูลค่ารวม 15,000 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 9 โครงการ คอนโดฯ 7 โครงการ มูลค่ารวม 15,000 ล้านบาท

สิ่งที่ขาดไม่ได้เป็นจิ๊กซอว์ธุรกิจในเรื่องความยั่งยืน-Sustainability โดย 3 ปีที่แล้วแสนสิริเป็นรายแรกของวงการอสังหาฯที่ประกาศเป้าหมายระยะสั้น-ระยะยาวสู่การเป็นองค์กร Net Zero ภายในปี 2050 ผลงาน

อาทิ มีบ้านต้นแบบที่สามารถลดการใช้พลังงานภายในบ้านได้ 42% เพิ่มต้นไม้สีเขียวในพื้นที่ส่วนกลาง บางโครงการเพิ่มพื้นที่สีเขียวเป็น 4 เท่า การันตีด้วยแสนสิริ บริษัทอสังหาฯรายแรกและรายเดียวที่ได้รับรางวัล SET Award 2024 Sustainability Excellence

สร้างโอกาสจาก 6 เทรนด์อสังหาฯ

“อุทัย” ชวนเปิดมุมมองว่า อสังหาฯเป็นธุรกิจหนึ่งที่เป็นมัลติเพิลเอฟเฟกต์ คำนวณยอดขาย-ยอดโอนปีละ 1 ล้านล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนต่อจีดีพี 3-5% ในทางอ้อมยังมีการขายเฟอร์นิเจอร์ จ้างผู้รับเหมา ซื้อวัสดุก่อสร้าง รวมกันคิดเป็นสัดส่วนต่อจีดีพี 15% หรือสร้างการหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจเพิ่ม 2-3 เท่า ฉะนั้น อสังหาฯจึงเป็นธุรกิจที่รัฐบาลให้การส่งเสริมมาโดยตลอด โดยโอกาสในปี 2568 มีดังนี้

1.เทรนด์ Generation Rent หลายคนพูดถึงคนรุ่นใหม่ไม่อยากซื้อบ้าน อยากจะเช่า เป็นเพราะไม่สามารถจะซื้อบ้านได้ ความเชื่อก็คืออสังหาฯเมื่อเช่าแล้ว ถึงจุดหนึ่งก็กลับมาซื้อ เป็นเรื่องเรียลดีมานด์ การลงทุน และปัจจัย 4 เป็นสมบัติที่ถ่ายทอดสู่ลูกหลานต่อไป

2.Aging Society-ที่อยู่อาศัยตอบโจทย์ผู้สูงอายุ 3.Sustainability, Well-being ต้องโฟกัสเรื่องความยั่งยืนและสุขภาวะที่ดีในการอยู่อาศัย อสังหาฯต้องปรับตัวตลอดเวลา คนเริ่มเข้ามาอยู่อาศัยมีความต้องการแตกต่างออกไป เช่น Pet Consumer

4.ตลาดคนโสด สถิติบ่งชี้ว่าปัจจุบันคนโสดมีสัดส่วนมากถึง 1 ใน 5 ของจำนวนประชากรไทย เริ่มมีความชอบความต้องการแตกต่างออกไป ที่อยู่อาศัยก็จะหลังเล็กลง

5.เทรนด์ K-Shape Luxury ซึ่งแสนสิริกำลังนำเสนอคอมมิวนิตี้ “แสนสิริ เท็น อีสต์” ย่านบางนา-ตราด กม.10 และ 6.โอกาสของการดึงดูดลูกค้าชาวต่างชาติ ที่ให้ความสนใจซื้ออสังหาฯไทย เหตุผลจากราคาเอื้อมถึงได้ บริการระดับพรีเมี่ยม วัฒนธรรมที่เป็นมิตร การแพทย์และสุขภาพ และมีโครงการอสังหาฯให้เลือกเยอะแยะในเมืองท่องเทียว

ฝากการบ้านรัฐบาล-สถาบันการเงิน

ในด้านความหวังของการทำธุรกิจอสังหาฯปีหน้า ฝากการบ้านถึงรัฐบาลและสถาบันการเงิน ดังนี้ 1.ต้องการให้เศรษฐกิจเติบโต จีดีพีเฉลี่ย 5% ซึ่งจะทำให้อสังหาฯเติบโตได้ดี 2.ดอกเบี้ยพิเศษสำหรับเงินกู้ซื้อบ้านหลังแรก 3.ผ่อนปรน LTV จะช่วยกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯได้อย่างมาก 4.เพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ โฟกัสในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย

5.ส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ อินฟราสตรักเจอร์ทำเยอะขึ้น อสังหาฯก็สามารถขยายเพิ่มเติมได้ ไม่ว่าสแตรทิจิกโลเกชั่น, EEC, ภูเก็ต สิ่งเหล่านี้จะดึงดูดนักลงทุนต่างชาติเข้ามา และผู้ซื้ออสังหาฯต่างชาติ แต่ก็ต้องดูเรื่องจัดระเบียบการเก็บภาษีลูกค้าต่างชาติเพื่อมาสนับสนุนผู้มีรายได้น้อย

และ 6.การเช่าระยะยาว วันนี้สิทธิการเช่าระยะยาว 30 ปี เสนอให้ขยายเป็น 50-70 ปี เพื่อให้แข่งขันกับนโยบายประเทศเพื่อนบ้านได้

“วิกฤตเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นไม่เหมือนยุคต้มยำกุ้งที่เกิดขึ้นทันที แต่วันนี้เศรษฐกิจเราค่อย ๆ ซึม วิกฤตที่เกิดขึ้นก็คือกบที่อยู่ในหม้อต้ม สิ่งที่เราจะแก้ปัญหาได้ต้องก้าวข้ามขีดจำกัด เราต้องรู้ตัวเอง และผลักดันตัวเองในการจะแก้ปัญหาอย่างไรในธุรกิจนั้น ๆ การร่วมมือกันของเอกชน รัฐบาล ต้องช่วยให้เศรษฐกิจเติบโตกลับคืนมา ไม่ว่าจะเป็นการแก้ไขตัวเราเอง ปรับตัวเราเองอย่างไรเพื่อให้องค์กรอยู่ได้ และที่สำคัญ No One Left Behind ไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง คนตัวใหญ่ต้องช่วยคนตัวเล็ก”

อ่านข่าวต้นฉบับ: วิกฤตอสังหาฯ ‘กบในหม้อต้ม’ ตั้งการ์ดสูง-ไม่ประมาท-ไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง