ยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ สูตรลงทุน สโคป หลังสวน ลูกค้าซื้อได้ ปล่อยเช่าได้

คอลัมน์ : สัมภาษณ์พิเศษ
ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม

สโคป หลังสวน คอนโดมิเนียมระดับลักเซอรี่ที่เพิ่งเซอร์ไพรส์วงการ ด้วยยีลด์ซื้อลงทุนปล่อยเช่าสร้างผลตอบแทนสูงถึง 2,500 บาท/ตารางเมตร

เป็นห้องชุดลักเซอรี่ออกแบบความสูง 34 ชั้น จำนวน 133 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยแบบ 1-2 ห้องนอน เริ่มต้น 83-162 ตารางเมตร เพดานสูงโปร่ง 3.5 เมตร กับห้องชุดเพนต์เฮาส์ 419-443 ตารางเมตร ดันเพดานขึ้นไปสูง 4 เมตร ราคาเริ่มต้น ณ วันเปิดพรีเซลโครงการวันแรกอยู่ที่ 38-250 ล้านบาท บนที่ดินโครงการขนาด 2 ไร่เศษ บนทำเลอีลิตของกรุงเทพฯ ที่มีสถิติราคาที่ดินแพงที่สุดในประเทศไทย ตารางวาละ 3.1 ล้านบาท

คาดว่าเป็นเพราะเหตุผลสำคัญที่ สโคป หลังสวน เป็น “ห้องชุดลักเซอรี่ บนทำเลลักเซอรี่” ซึ่งไม่มีห้องชุดที่มีเทอมการขายแบบฟรีโฮลด์หรือขายโอนกรรมสิทธิ์นำเสนอในตลาดมากนัก อัพเดตข้อมูลล่าสุด ณ กลางเดือนพฤศจิกายน 2567 มียอดขายแล้ว 80%

เท่ากับมีห้องชุดเหลือขายสัดส่วนเพียง 20% สุดท้าย เป็นห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 83 ตารางเมตร อยู่ระหว่างจัดโปรโมชั่นราคาพิเศษ 44 ล้านบาท กับห้องชุด 2 ห้องนอน ไซซ์ 154 ตารางเมตร ราคาพิเศษ 88 ล้านบาท

“ประชาชาติธุรกิจ” นั่งล้อมวงสัมภาษณ์ “ยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สโคป จำกัด บริษัทที่มีบิสซิเนสโมเดลพัฒนาโครงการในตลาดที่มีความชำนาญเท่านั้น ซึ่งก็คือตลาดลักเซอรี่ มีผู้ถือหุ้นใหญ่สัดส่วน 70% มาจาก บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น หุ้นอีก 30% ถือหุ้นโดย CEO สโคป

ตร.ม.ขยับจาก 4 แสนสู่ 6 แสน

เปิดประเด็นเบา ๆ สโคป หลังสวน พิถีพิถันทั้งดีไซน์และการก่อสร้างที่เก็บทุกรายละเอียด สะท้อนออกมาเป็นผลลัพธ์ของราคาห้องชุดที่ปรับตัวสูงขึ้นตลอดเวลา โดยเปิดพรีเซลวันแรกราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 4 แสนบาท ปัจจุบันราคาขยับขึ้นเป็นตารางเมตรละ 6 แสนบาท ทำให้ลูกค้าสาวกสโคปรู้กันดีว่า ลูกค้าที่ซื้อตั้งแต่เปิดพรีเซลโครงการใหม่ ๆ เป็นช่วงไพรมของการจองซื้อ เพราะจะได้ราคาที่ดีที่สุด

นั่นหมายความว่าลูกค้าที่ซื้อห้องชุดห้องแรก ราคาขายต่อวันนี้ก็ทำกำไรได้แล้ว แต่…จะรีบขายไปทำไมในเมื่อราคายังขึ้นได้อีก

“อาจเป็นเพราะเราเปิดก่อนโควิด ทำให้มีลูกค้าบางรายสนใจแต่บอกว่ารอซื้อตอนจบโครงการ หลักการของสโคป ผมไม่เคยลดราคา แต่จะขายถูกตอนแรก ผมเป็นดีเวลอปเปอร์มาตลอดชีวิต การทำธุรกิจอสังหาฯ ต้องให้ลูกค้ามั่นใจ เขาลงทุนกับเราแล้วเขาได้กำไร คำว่าเรียลเอสเตทภาษาผมคือการลงทุน ไม่ใช่การเก็งกำไร ลูกค้าซื้อได้ ปล่อยเช่าได้ นี่คือคอนเซ็ปต์การทำธุรกิจ เป็นสูตรธุรกิจสูตรเดียวของผมมาตลอด 10-20 ปีที่ผ่านมา”

ไม่เพียงแต่ราคาต่อตารางเมตรเพิ่มจาก 4 แสนเป็น 6 แสนบาท มองในมุมมูลค่าโครงการก็ทวีมูลค่าขึ้นเช่นกัน จากวันแรกของการเปิดพรีเซลอยู่ที่ 7,800 ล้านบาท ปัจจุบันมูลค่าโครงการปรับเพิ่มเป็น 9,800 ล้านบาท อีกนิดเดียวมูลค่าโครงการก็จะแตะหมื่นล้านบาทแล้ว

สโคป 4 โครงการ 17,000 ล้าน

อัพเดตพอร์ตพัฒนาโครงการแบรนด์สโคป มี 4 โครงการด้วยกัน มูลค่ารวมขยับเพิ่มเป็น 17,000 ล้านบาท ได้แก่ 1.สโคป หลังสวน มูลค่าโครงการ 9,800 ล้านบาท 2.สโคป พร้อมศรี มูลค่า 1,350 ล้านบาท 3.สโคป ทองหล่อ มูลค่า 3,000 ล้านบาท และโครงการที่ 4 มูลค่า 3,000 ล้านบาท

“เรียลเอสเตทระดับลักเซอรี่ผมพูดมานาน สำหรับดีเวลอปเปอร์มีแต่ขาขึ้น แต่ต้องอยู่ในสมการของการลงทุน 3 ข้อหลัก คือ 1.โลเกชั่นต้องไม่พลาด 2.โปรดักต์ต้องไม่พลาด และ 3.บริหารจัดการต้องไม่พลาด ตัวอย่างเจอโควิดถ้าบริหารไม่ดียอดก็ตก นี่คือสโคปเราปรู๊ฟ 3 ข้อนี้มาตลอด ในระหว่างที่เจ้าของห้องชุดไม่ได้อยู่อาศัย ต้องปล่อยเช่าให้ได้”

ยกตัวอย่าง สโคป หลังสวน ห้องชุดเพนต์เฮาส์แพงสุดในโครงการ ทำสถิตินิวไฮในช่วงปลายปี 2566 ราคา 436 ล้านบาท แต่ถ้าซื้อชั้นปกติ เช่น ห้องชุด 1 ห้องนอน ราคา 40 กว่าล้าน ราคาปล่อยเช่าเดือนละ 1.8 แสนบาท ห้องชุด 2 ห้องนอน ปล่อยเช่า 3.8 แสนบาท ลูกค้าเช่าไม่ใช่ต่างชาติอีกต่างหาก เป็นลูกค้าคนไทยนี่แหละ

“ยีลด์ปัจจุบันค่าเช่าราคาตลาดได้ 5% ก็เก่งแล้ว เดิมเคยได้ 8% ตัวอย่าง สโคป หลังสวน ตอนแรกมีค่าเช่า 1.6 แสนก็ตื่นเต้นกันแล้ว ตอนนี้ขึ้นไป 1.8-1.9 แสน/เดือน แต่ก็มีเจ้าของห้องชุดให้เช่าไม่กี่คน จริง ๆ ห้องเพนต์เฮาส์ก็มีมาให้ผมเช่าเดือนละ 2 ล้าน (ยิ้ม)”

หากเปรียบเทียบกับรถยนต์ การซื้อคอนโดฯ สโคป หลังสวน เหมือนซื้อรถโรลส์รอยซ์ ไม่ต้องอธิบายเยอะ เข้าใจตรงกันว่าคือความหรูหราทั้งก้อน

“ลักเซอรี่” อิงราคาอินเตอร์

ชั่วโมงบินสูงของ “ยงยุทธ” ทำให้อ่านขาดว่า สโคป หลังสวน วางโพซิชันนิ่งจับตลาดห้องชุดลักเซอรี่ พฤติกรรมการซื้อคนไทยอาจอยู่แค่ 50-55 ล้านบาท เพราะคนกลัวเรื่องราคา วิธีคิดของสโคปกลับมามอง International Standard Price ห้องชุดต้องไซซ์นี้ กับราคาที่จ่าย 2 ล้านเหรียญ ไทป์ห้อง 2 ห้องนอน สามารถสร้างผลตอบรับที่ดี หลายคนบอกว่าคุณยงยุทธทำตลาดของไทยแล้วให้ฝรั่งมาซื้อ

“หลักการของผม เราขายลูกค้าคนไทยเป็นหลัก คนไทยที่เราขายก็เป็นคนไทยฝรั่ง ซื้อแล้วก็ชวนเพื่อนมาซื้อเพื่ออยู่ด้วยกัน อยู่ใกล้กันอีก 6-7 ห้อง นั่นคือคนไทยอินเตอร์ ถามว่าทำไมอยู่ได้ ก็เพราะอยู่นิวยอร์กก็ไซซ์นี้ เราเห็นตลาดตรงนี้ มีดีมานด์ตรงนี้จริง ๆ พูดแบบเว่อร์ ๆ มีเด็กไทย (ลูกค้า Young Gen) อยู่ห้องชุดลักเซอรี่เป็นร้อย ๆ คน แต่น้อยคนที่จะมีคอนโดฯ อยู่หลังสวน เป็นสังคมที่คนรอบตัวมีคอนโดฯ เกือบ 100% ซื้อตั้งแต่ 10-20 ปีที่แล้ว เราจึงโฟกัสแตะทาร์เก็ตตรงนี้ และมีกำลังซื้อที่ซื้อได้จริง อย่ามองว่าขายลักเซอรี่แล้วใครจะซื้อ…”

คำถามคือ ลูกค้าลักเซอรี่ซื้อเพราะ Need (ความอยาก) หรือ Want (ความต้องการ)

“ผมไม่ชอบทำอะไรที่ฉาบฉวย ทำอะไรทำจริง Need เป็นเบสิก เช่น ลูกต้องแต่งงาน Want ทำให้โปรดักต์เราขายได้ มี Need เสร็จเราสร้าง Want ซื้อเพื่อการลงทุน เราทำโปรดักต์ให้เขาอยากซื้อ นั่นคือลูกค้าเป็นคนกำหนดเรา กำหนดทุกอย่าง แต่เราเลือกข้อกำหนดเขามาเท่าที่เราดีไซน์ได้ บางอย่างเราไม่จำเป็นต้องปล่อยหมด” คำกล่าวถึงหลักการพัฒนาโครงการของ CEO สโคป

อ่านข่าวต้นฉบับ: ยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ สูตรลงทุน สโคป หลังสวน ลูกค้าซื้อได้ ปล่อยเช่าได้